Le statut de LMNP, société de location meublée non professionnelle, concerne les personnes qui perçoivent des revenus de la location d’un ou plusieurs locaux meublés sans répondre aux critères du statut LMP, société de location meublée professionnelle. Ce statut a été créé pour soutenir l’investissement locatif dans certains secteurs, tels que le logement médical, étudiant ou touristique. Découvrez les principaux avantages et inconvénients de ce dispositif.
Le système de location meublée
Le loyer meublé est défini comme tout logement pourvu du mobilier et des équipements nécessaires pour y vivre, tels qu’énumérés dans le décret du 31 juillet 2015.
Contrairement aux loyers nus, qui sont soumis au régime du revenu foncier, les revenus locatifs meublés sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au même titre que les entrepreneurs.
Même si le contexte reste le même, investir dans la pierre, le statut de propriétaire doit être considéré en amont et répondre au mieux aux besoins et attentes à moyen et long terme attendus, chacun avec ses avantages, ses inconvénients et un certain nombre de points d’impôt.
Ces dispositifs, qu’ils aient le statut LMP ou LMNP, permettent déjà les avantages suivants :
- Devenir propriétaire d’un portefeuille immobilier ;
- Construire un capital d’investissement de votre pays ;
- Générer des revenus supplémentaires exonérés d’impôt ;
- Protéger votre famille.
Statut de location meublée professionnelle
L’activité d’une entreprise de location meublée professionnelle peut être exercée dans l’entreprise ou non, sous certaines conditions. Le statut d’entreprise de location meublée professionnelle exige que toutes les conditions suivantes soient remplies :
- L’un des membres de l’administration fiscale doit être inscrit au Registre du commerce (RCS)
- Le revenu fiscal annuel résultant de l’activité, c’est-à-dire le montant total du loyer, y compris les taxes et les suppléments, doit dépasser 23 000 euros au cours de l’année civile
- Le même revenu doit être supérieur au montant total des autres revenus familiaux
- Les actes doivent être accomplis à proximité du greffe du tribunal de commerce du lieu où l’acte est accompli.
- Le bailleur est lié par des obligations comptables qu’il préfère confier à un centre de gestion professionnel ou agréé
- Tout manque à gagner est imputé au résultat global total
Il est toutefois important de noter que certains registres, par exemple à Paris, n’acceptent pas les inscriptions des propriétaires déclarant qu’ils ne sont pas des commerçants. Toutefois, l’administration fiscale tient compte de ce refus et accepte néanmoins le statut de société anonyme.
Le statut d’une société de location meublée non professionnelle
Un bailleur est considéré comme un bailleur non professionnel s’il ne remplit pas toutes les conditions pour obtenir le statut de bailleur professionnel.
Comme le propriétaire professionnel, il est tenu d’offrir un bien meublé et de déclarer les revenus de cette activité comme profit industriel et commercial.
Ce revenu locatif doit être inférieur à 23.000 € ou inférieur à 50% du revenu.
Le bailleur dispose d’un délai de 15 jours à compter de la date de livraison du bien pour s’inscrire auprès du centre fiscal dont dépend le bien et choisir son mode d’imposition : forfaitaire ou réel.
Attention, contrairement au cas du LMP, le manque à gagner ne peut être imputé au compte total des produits et charges comptabilisés. C’est le même revenu.
Statut omniprésent : avantages sociaux
Impôts, TVA, profils d’investisseurs… les avantages du statut LMNP sont nombreux.
Réduction d’impôt
Les particuliers qui achètent de nouvelles propriétés à louer peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 11 % étalée sur neuf ans. Cette dernière s’applique également à l’acquisition de biens immobiliers qui sont en l’état futur d’achèvement ou qui ont été achevés pendant au moins 15 ans mais qui ont été ou seront rénovés ou restaurés.
Quant à la typologie du bien, il faut l’inclure dans :
- Une résidence avec services pour étudiants ;
- Une résidence de tourisme classée ;
- Une institution qui fournit des soins de longue durée et intègre l’hébergement pour les personnes en perte d’autonomie en particulier ;
- Un établissement qui fournit des services aux personnes âgées ou handicapées et qui a obtenu une accréditation de qualité. Il s’agit notamment de logements pour les personnes âgées ou handicapées, mais aussi pour les familles.
Le statut LMNP vous permet de choisir entre le plan micro-BIC (ou forfaitaire) et le plan réel.
Pour les recettes ne dépassant pas 32 900 € par an, le système forfaitaire peut être utilisé. Le propriétaire bénéficie d’une concession avantageuse de 50%. Dans ce cas, les frais ne sont pas déductibles.
Si le revenu dépasse 32 900 €, le propriétaire doit opter pour le régime actuel et pourra déduire ses frais réels. Ce poste comprend les intérêts sur les emprunts, les charges locatives, les taxes foncières et l’amortissement des biens immobiliers, à l’exception des terrains.
Notez que le régime forfaitaire peut être prolongé d’une année supplémentaire si les revenus de la première ou de la deuxième année dépassent 32 900 euros.
Autres avantages du statut LMNP
Outre les principaux avantages qui rendent attrayant le statut d’une société LMNP ou de location non meublée non professionnelle, il convient également de noter les points suivants :
- Le statut, accessible à tous : le statut de LMNP s’adresse à tous les contribuables résidant en France ;
- La possibilité de récupérer la TVA : un autre avantage important du statut LMNP. Après tout, cela donne au bailleur le statut de commerçant. De cette façon, il peut récupérer toute la TVA sur la propriété en une seule fois ;
- Plus-values : en cas de transfert, les plus-values des particuliers, plus avantageuses, sont applicables et non celles des professionnels ;
- Prise en compte des déficits : ils ne peuvent pas être pris en compte dans le revenu total.
Les inconvénients du statut LMNP
Toutefois, le statut de représentant non professionnel peut avoir certaines limites.
Système de charge
À partir de 32 900 €, le régime des coûts réels doit s’appliquer. Si l’on choisit la base réelle, il n’est pas possible de la changer pendant 2 ans. Il est renouvelé tacitement tous les deux ans. Soyez donc prudents quant au respect des échéances.
Réduction d’impôt sous surveillance
Pour être admissible au crédit d’impôt de 11 %, le bailleur doit mettre son bien à la disposition de l’exploitant de l’établissement ou du logement pendant au moins neuf ans. Il dispose d’un mois à compter de la date d’acquisition de la nouvelle propriété, de l’achèvement ou de l’achèvement des travaux de rénovation ou de réhabilitation, pour réaliser cette étape.
Comptabilité détaillée avec bilan et compte de résultat
Le suivi de l’état du LMNP est souvent une question complexe. C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un comptable qui peut vous guider dans ce processus. Un service qui représente une certaine somme d’argent, mais qui vous permet d’éviter des erreurs qui peuvent s’avérer coûteuses.
Récupération de la TVA
Pour être admissible à cet avantage du LMNP, le logement doit répondre à un certain nombre de conditions. Il doit offrir au moins 3 des 4 services suivants : réception du client, linge de maison, nettoyage des locaux ou service de petit déjeuner.
En outre, si la TVA est récupérée, la déclaration fiscale doit être établie sur la base des coûts réels.
Les actifs loués par le LMNP sont inclus dans la base d’évaluation à des fins d’immobilisation.
Le statut de LMNP est parfois difficile à comprendre. Avant le lancement, il est conseillé d’être bien informé et, en particulier, de demander l’avis d’un professionnel. Il ou elle peut expliquer les caractéristiques spécifiques du système et indiquer si le système est important pour vous par rapport à votre situation personnelle.